Propriétaire : quels recours face à un loyer impayé ?

Selon le bail signé entre les deux parties, le locataire est tenu de payer son loyer et les charges locatives à la date convenue dans le contrat. Dès cette date dépassée, le bailleur est en droit d’agir.

Étape 1 : la discussion

Cette première étape peut paraître bateau, mais elle est essentielle pour garder de bonnes relations avec ses locataires. De plus, il est préférable de trouver un accord à l’amiable avant d’entamer des procédures plus lourdes.

En fonction des habitudes d’échanges avec le locataire, le propriétaire peut téléphoner, envoyer un mail ou une lettre par voie postale afin de connaître les raisons du retard de paiement. Si le locataire est coopératif, les deux parties seront en mesure de trouver une solution gagnant-gagnant comme avec un paiement échelonné. Pour que cet accord soit correctement exécuté par les deux parties, elles doivent consigner les termes de l’accord dans un document signé.

Si le propriétaire le souhaite, il peut également utiliser la caution du locataire pour régler le ou les loyers impayés. Mais cette solution semble risquée ! Si le locataire a endommagé le bien, le propriétaire ne pourra pas effectuer de retenue sur la caution pour rembourser les dégâts.

Si le locataire est dans une situation critique, le propriétaire peut se rapprocher d’organismes tels que le Fonds de Solidarité pour le Logement ou Action Logement pour obtenir des conseils et des solutions.

Étape 2 : mise en demeure

Si malgré les efforts du propriétaire, aucune solution n’est trouvée, il doit envoyer une lettre de mise en demeure en recommandé avec accusé de réception. Dans ce courrier, le propriétaire donne un échéancier au locataire pour régler les sommes dues. La mise en demeure est obligatoire avant de passer aux étapes suivantes si elle n’aboutit pas sur un paiement ou un accord.

Étape 3 : l’injonction de payer

L’injonction de payer est l’ultime étape pour permettre au propriétaire de récupérer le loyer impayé. Cette procédure permet d’obtenir rapidement le paiement d’une créance issue d’un contrat.

Pour les créances de moins de 5000 euros, il peut faire appel au service créé par la Chambre Nationale des Huissiers de Justice : credicys.fr. Ce service lui permettra de déposer ses demandes de recouvrement en ligne et un huissier de justice se chargera de régler le litige.

Pour les créances supérieures à 5000 euros, le propriétaire devra s’adresser au tribunal d’instance. Si la requête du propriétaire est légitime, le juge enverra une injonction de payer au locataire. Ce dernier peut contester l’injonction en saisissant le tribunal sous un mois. Si le locataire ne conteste pas, l’ordonnance pourra s’exécuter.

Cette procédure ne permettra pas au propriétaire de mettre un terme au contrat de location. Pour mettre un terme au bail, le propriétaire doit inclure une clause résolutoire dans le contrat. Cette clause permettra au propriétaire de résilier de plein droit si le locataire manque à ses obligations..

Le propriétaire peut désormais souscrire à une assurance loyer-impayé afin d’être couvert lorsqu’un locataire ne paye pas son loyer. Après la mise en demeure, le propriétaire doit fournir une déclaration de sinistre à son assurance afin d’être indemnisé. L’assurance indemnise le propriétaire dès le premier euro de loyer impayé, sans franchise. L’indemnisation commence généralement trois mois après le premier loyer impayé. Le propriétaire doit informer l’assurance en cas de règlement partiel ou total de la part du locataire. L’assurance se chargera de régler le litige et d’obtenir le paiement de la part du locataire.

Comme expliqué dans la partie précédente, vous êtes en droit de facturer des pénalités de retard dès que le client ne répond plus à vos appels et à vos emails. Vous devez donc lui adresser une facture des pénalités de retard comme mentionnées sur votre facture et/ou CGV.

Si vous souhaitez donner une dernière chance à votre client, adressez-lui un courrier de mise en demeure par recommandé avec accusé de réception (afin d’éviter toute contestation) en indiquant votre volonté de saisir le tribunal en cas de non-paiement de la facture et des pénalités de retard sous le délai imparti. Cette lettre n’est pas obligatoire, mais elle vous servira en cas de saisie d’un juge.

Le dernier recours pour obliger un client à vous payer c’est la justice ! La loi propose une procédure simplifiée qui consiste à remplir un formulaire dédié à cet effet (CERFA 12 948). Ensuite, le tribunal pourra rendre une ordonnance d’injonction de payer, puis, sans contestation de la part de votre client, la rendre exécutoire.

Des huissiers de justice procéderont ensuite à la saisie de votre client. Si vous allez jusqu’à ce recours, veillez à la validité de vos factures et CVG ainsi que vos procédures de relance, car le tribunal vérifiera l’exactitude de chacune d’entre elles. Le client peut évidemment contester son injonction de paiement et les deux parties seront invitées à comparaître devant le juge.

Il est donc essentiel de mettre en place de vraies procédures quant à l’envoi de vos factures et vos CGV en veillant scrupuleusement aux informations qui se trouvent sur ces dernières. Le constat de vos échanges par emails semble aussi une bonne solution lorsque vous avez affaire à plusieurs clients mauvais payeurs… En effet, les procédures de relances et les recours prennent du temps et de l’énergie.

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